Nach wie vor stellt das Bruttoinlandsprodukt (BIP) den wichtigsten Gradmesser für die Wirtschaftsleistung eines Landes dar. Nach dem Motto „Geld stinkt nicht“ hat sich die EU etwas Neues einfallen lassen. Ab September wird der Schmuggel von Zigaretten genauso wie der Drogenhandel in die Berechnung einbezogen. Ich frage mich, wie das berechnet wird. Und der Einkauf von Militärgütern gilt in Zukunft nicht mehr als Ausgabe, sondern als Investition. Laut Aussage der Sprecherin der EU ist mit einem 2- bis 3-prozentigen Aufschlag auf das BIP zu rechnen. Für eine solche Schönrechnerei in der Bilanz käme jeder Unternehmer ins Gefängnis.

Sind die denn auf Droge?

"Alles Gute, nur das Beste, gerade jetzt zum Osterfeste!
Möge es vor allen Dingen: Freude und Entspannung bringen!"

Ulrich Wagner 

Gesellschafter-Geschäftsführer
UBG Unternehmensgruppe

Erfolgsstory der Fachmarktimmobilie setzt sich auch in 2014 fort!

Der europäische Markt für Einzelhandelsimmobilien hat 2013 ein Rekordinvestitionsvolumen von 34 Mrd. Euro verbucht. Damit legten Investoren 17,2% mehr Geld in dieser Assetklasse an als 2012. Für das laufende Jahr 2014 rechnen Experten nochmals mit einem Umsatzplus auf ein Volumen von 38 Mrd. Euro. Denn inzwischen interessieren sich auch immer mehr Profianleger aus dem Ausland für die kleinen Konsumtempel. Die aktuellen Analysen bestätigen dies eindrucksvoll:

Fach- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren waren in den ersten drei Monaten des Jahres 2014 das in Deutschland am meisten gehandelte Produkt auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt. 51% des Transaktionsvolumens entfiel auf diesen Immobilientyp. Das meldet BNP Paribas Real Estate. Der Umsatz des ersten Quartals 2014 ist mehr als doppelt so hoch wie der des ersten Quartals 2013. BNP Paribas Real Estate sieht Objekte und Portfolios in B-Standorten und kleineren Städten auf dem Vormarsch, Colliers ruft "ABBA" (A-Standorte in B-Städten und B-Standorte in A-Städten) zum neuen Modewort aus.

Die kleinen Konsumtempel sind bei Investoren heiß begehrt. Was macht diese Fachmarktzentren für Profianleger so attraktiv?

Die deutschen Konsumenten zieht es zunehmend auch in kleinere Einkaufszentren. Sie decken fast alle Bereiche für den täglichen Bedarf ab und liegen meist günstig. Fachmarktzentren bieten durch ihre Mieterstruktur ein breites Warenangebot, verfügen so über Magnetfunktion und liefern alles, was Menschen für den täglichen Bedarf benötigen.

Hinzu kommt, dass die meisten Kommunen nur begrenzt Flächen für die Minicenter ausweisen. Wo ein Fachmarktzentrum errichtet wurde, droht deshalb in der Regel keine Konkurrenz durch ein weiteres Center in der näheren Umgebung.

Ein günstiges Fundament für die weitere Entwicklung von Fachmärkten und Fachmarktzentren bilden insbesondere auch die Expansionspläne der großen deutschen Handelskonzerne. Hauptgrund für die Flächennachfrage ist die Suche nach größeren Verkaufsflächen, möglichst in Kombination mit anderen Filialisten, deren Sortimente sich gegenseitig ergänzen und somit zu Synergieeffekten führen. Dabei sind bei der Standortwahl auch kleinere bis mittlere Städte attraktiv, bundesweit über 300. Gute Chancen also auch an den sogenannten B-Standorten - kleinere Städte, deren Einzugsgebiet die Einwohnerzahl oft um ein Vielfaches übersteigt.

Die starke Nachfrage treibt auch die Marktwerte in die Höhe. Wurden die Mini-Einkaufszentren noch vor einigen Jahren zum 12- bis 13-fachen der Jahresmiete gehandelt, müssen Käufer heute in der Regel das 14- bis 15-fache zahlen.

Beste Chancen also für UBG, in diesem positiven Marktumfeld auch im Jahr 2014 wieder attraktive Fachmarktprojekte zu realisieren. UBG hat diese Entwicklung bereits frühzeitig erkannt und mit dem Erwerb interessanter Grundstücke den Grundstein für weitere erfolgreiche Projektentwicklungen gelegt.

Nach der erfolgreichen Realisierung des Fachmarktzentrums in Rockenhausen in 2013 wird UBG in Kürze mit dem Bau eines Fachmarktzentrums in Kevelaer, bestehend aus 3 Fachmärkten für Bekleidung, Drogerieartikel und Schuhe, beginnen.

WEG-Verwalter muss bei Vertragskündigung Vollmacht vorlegen

Legt der Verwalter einer Vertragskündigung im Namen der WEG keine Vollmachtsurkunde bei, kann der Vertragspartner die Kündigung zurückweisen.

Hintergrund

Ein Hausmeisterdienst verlangt von einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung von Vergütung für Gebäudeserviceleistungen. Zwischen den Parteien bestanden seit 1998 zwei Grundstücks- und Gebäudeserviceverträge. In einer Eigentümerversammlung am 13.9.2010 beschlossen die Eigentümer, den Verwalter abzuberufen und die Serviceverträge außerordentlich zum 30.11.2010 zu kündigen. Daraufhin kündigte der neu bestellte Verwalter dem Hausmeisterdienst am 3.12.2010 per Telefax fristlos. Als Kündigungsgrund nannte er eine permanente Schlechtleistung.

Am 6.12.2010 widersprach der Hausmeisterdienst der Kündigung und rügte, dass der Verwalter keine Vollmacht vorgelegt habe. Das Unternehmen verlangt von der Gemeinschaft die Zahlung der vertraglich vereinbarten Vergütung für Dezember 2010 bis November 2011.

Entscheidung

Die Kündigung vom 3.12.2010 war unwirksam, weil ihr eine Vollmachtsurkunde nicht beilag und der Hausmeisterdienst unter Hinweis hierauf unverzüglich widersprochen hat.

Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Das ergibt sich aus § 174 Satz 1 BGB.

Die Vollmacht des Verwalters für die ausgesprochene Kündigung ergab sich hier aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Danach ist der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Diese Ermächtigung zur Kündigung des Servicevertrags war mit Beschluss vom 13.9.2010 erfolgt.

Zwar ist eine Zurückweisung mangels Vollmacht nach § 174 Satz 1 BGB in der Regel ausgeschlossen, wenn die Vertretungsmacht auf gesetzlicher oder organschaftlicher Grundlage beruht. Der Verwalter ist einerseits gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer, andererseits Organ der Gemeinschaft. Gleichwohl ist § 174 Satz 1 BGB anwendbar, denn die Wohnungseigentümer können dem Verwalter weitergehende Vertretungsmacht als die gesetzlich vorgesehene einräumen. Ob dies der Fall ist, ist in keinem Register vermerkt und auch sonst nicht überprüfbar. Deshalb hat der Erklärungsempfänger ein Interesse an Sicherheit darüber, ob der Vertreter bevollmächtigt war. Hinzu kommt, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern verlangen kann, ihm eine Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde auszustellen, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist.

Der Hausmeisterdienst hat der Kündigung rechtzeitig unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht widersprochen, sodass die Kündigung unwirksam war.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da noch eine weitere Kündigung im Raum steht und hierzu noch weitere Aufklärung erforderlich ist.

BGH, Urteil v. 20.2.2014, III ZR 443/13

Kosten eines Zivilverfahrens als außergewöhnliche Belastung

Vor 2013 konnten Zivilprozesskosten abzugsfähig sein.

Das FG Düsseldorf hat in zwei Verfahren erneut entschieden, dass Zivilprozesskosten als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein können. Beide Entscheidungen betreffen Zeiträume vor der gesetzlichen Einschränkung zum 1.1.2013.

Die Beteiligten stritten um den Abzug von Verfahrenskosten als außergewöhnliche Belastung. Die im Jahr 2011 - und damit vor Einführung der gesetzlichen Neuregelung zum 1. Januar 2013 - angefallenen Gerichtskosten, Rechtsanwaltskosten und Sachverständigenkosten standen im Zusammenhang mit einer Schmerzensgeldklage des Klägers und seiner Kinder wegen ärztlicher Behandlungsfehler, die zum Versterben der Ehefrau des Klägers geführt haben sollen. In dem noch nicht abgeschlossenen Verfahren hatte das Landgericht ein Gutachten sowie ein Ergänzungsgutachten eingeholt. Das beklagte Finanzamt verweigerte mit Blick auf den Nichtanwendungserlass, mit dem sich die Finanzverwaltung gegen die geänderte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zum Abzug von Zivilprozesskosten gestellt hatte, den Abzug der Kosten.

Dem ist das Finanzgericht Düsseldorf (erneut) entgegengetreten und hat darauf hingewiesen, dass Kosten eines Zivilprozesses nach der geänderten höchstrichterlichen Rechtsprechung - unabhängig vom Gegenstand des Prozesses - aus rechtlichen Gründen zwangsläufig entstehen könnten. Die Rechtsverfolgung erscheine auch nicht von vornherein aussichtslos und sei zudem nicht mutwillig. Im Hinblick auf die erfolgte Beweiserhebung durch das Landgericht sei der Erfolg der Klage mindestens ebenso wahrscheinlich wie der Misserfolg. Die außergewöhnliche Belastung sei damit im Veranlagungszeitraum der Verausgabung steuermindernd zu berücksichtigen. Erstattungen, die dem Kläger in späteren Veranlagungszeiträumen zuflössen, führten als sog. rückwirkende Ereignisse zu einer Änderung des Steuerbescheids.

FG Düsseldorf, Urteil v. 23.9.2013, 7 K 1549/13 E

Die Abzugsfähigkeit von Zivilprozesskosten war noch in einem weiteren Verfahren streitig. Die Kläger hatten im Hinblick auf Baumängel an ihrem selbstgenutzten Einfamilienhaus ein selbständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht angestrengt. Der gerichtlich bestellte Sachverständige stellte eine nicht fachgerechte Abdichtung zur Nachbarwand fest. Die Schadensersatzklage gegen den Bauträger blieb jedoch ohne Erfolg, da das Landgericht dem Ergebnis eines weiteren Gutachtens folgte, das konstruktive Mängel des Gebäudes verneinte. Die Kläger begehrten erfolglos den Abzug der angefallenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten als außergewöhnliche Belastung.

Auch in diesem Streitfall konnten sich die Kläger gegen das Finanzamt durchsetzen. Nach der Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf können die Aufwendungen - nach Abzug der zumutbaren Eigenbelastung - als außergewöhnliche Belastung abgezogen werden. Der geänderten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sei zu folgen. Die Zivilklage habe bereits deshalb hinreichende Aussicht auf Erfolg geboten, weil ein unabhängiger Gutachter im selbständigen Beweisverfahren zu dem Ergebnis gelangt sei, dass das Gebäude vom Bauträger verursachte Mängel aufweise. Dass die Klage aufgrund des abweichenden Gutachtens letztlich keinen Erfolg gehabt habe, hätten die Kläger nicht voraussehen können. Die Finanzverwaltung sei zudem durchaus in der Lage, die Erfolgsaussichten eines Zivilprozesses summarisch zu prüfen. Schließlich habe im Unterschied zu einem anders lautenden Urteil des Finanzgerichts Hamburg im Streitfall kein freiwilliger Erwerb eines Anspruchs vom Berechtigten zur (gerichtlichen) Durchsetzung stattgefunden; die Kläger hätten den etwaigen Schadensersatzanspruch unfreiwillig erlangt.

Das Finanzgericht hat in diesem Fall die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

FG Düsseldorf, Urteil v. 9.10.2013, 15 K 1102/13 E

Sie entscheiden: Sind Sie Opfer oder Gestalter?

Prioritäten: Die Konzentration auf den persönlichen Einflussbereich

Der amerikanische Erfolgsautor Stephen Covey bietet uns ein schönes Bild an: 2 Kreise mit einem gemeinsamen Mittelpunkt.

Der äußere Kreis steht für den Bereich, der uns nur betrifft. Das sind die Dinge, die unser Leben positiv oder negativ betreffen, aber von uns nicht beeinflusst werden können (wie z. B. das regnerische Wetter, zänkische Nachbarn, die Vorstandsentscheidung über den Umbau der Abteilung).

Der innere Kreis, so Covey, ist der Bereich, auf den wir Einfluss haben. In diesem Bereich liegen die Dinge, die wir gestalten und entscheiden können. Um die obigen Beispiele aufzugreifen: Bei regnerischem Wetter können wir mit Regenmantel oder Schirm oder beidem aus dem Haus gehen. Mit den zänkischen Nachbarn können wir versuchen auszukommen – und wenn das nicht hilft, sie komplett ignorieren (statt uns immer wieder über sie aufzuregen). Und die Vorstandsentscheidung können wir aktiv aufgreifen, indem wir uns auf die Veränderung einstellen und uns weiterbilden oder indem wir uns auf eine neue Stelle bewerben.

Die entscheidenden Fragen, die sich mit Blick auf die beiden Bereiche stellen, sind also:

• Über welchen Bereich denken Sie stärker nach?
• Welcher Bereich beschäftigt Sie emotional stärker?
• Liegt Ihr Fokus gewohnheitsmäßig in Ihrem Einflussbereich oder im Betroffenheitsbereich?

Ihr Fokus entscheidet darüber, ob Sie Ihr privates und berufliches Leben eher nach dem Opferprinzip oder eher nach dem Gestalterprinzip ausrichten.

Sie entscheiden: Sind Sie Opfer oder Gestalter?

Wenn Sie sich auf die Aspekte des Betroffenheitsbereichs konzentrieren, nehmen Sie besonders Umstände wahr, die Sie nicht ändern können. Sie fühlen sich fremdbestimmt – im Sinne von „Andere haben entschieden, nun muss ich es ausbaden“. Alternativen und eigene Handlungsspielräume übersehen Sie dabei oftmals. Und je mehr der Fokus auf den Betroffenheitsbereich gerichtet ist, umso mehr steigt auch Ihre Passivität.

Wenn Sie sich dagegen an das Gestalterprinzip halten, konzentrieren Sie sich auf die Handlungsspielräume innerhalb Ihres Einflussbereichs. Sie denken und handeln selbstbestimmt. So entstehen Handlungsimpulse, die es Ihnen ermöglichen, auf eine sich verändernde Umwelt konstruktiv zu reagieren und einzuwirken.

Diese Konzentration auf die eigenen Möglichkeiten und Ressourcen führt nach Coveys Aussage zu einem sich selbst verstärkenden Prozess: Je mehr Sie sich in Ihrem Handeln auf die Perspektive Ihres eigenen Einflussbereiches konzentrieren, desto aktiver und pro-aktiver gestalten Sie Ihre Umwelt mit und desto stärker entwickelt sich auch Ihr tatsächlicher Einflussbereich.

Aktiv und selbstbestimmt: Wie Sie Ihren Fokus auf den persönlichen Einflussbereich verlagern

Je mehr Sie sich in Ihrem Handeln auf die Perspektive Ihres eigenen Einflussbereiches konzentrieren, desto aktiver und pro-aktiver gestalten Sie Ihre Umwelt mit und desto stärker entwickelt sich auch Ihr tatsächlicher Einflussbereich.

Hier 3 Praxis-Tipps, wie Sie Ihren Fokus auf den persönlichen Einflussbereich verlagern:

1. Entscheiden Sie, wann Sie nicht aktiv werden

Der Regen, der zänkische Nachbar, die Vorstandsentscheidung: Es gibt vieles, was Sie nicht direkt mitentscheiden bzw. beeinflussen können. Aber Sie haben immer einen Gestaltungsspielraum, wenn es um Ihre Reaktion geht. Wenn Sie diese Lehre verinnerlicht haben, sind Sie bereits den wichtigsten Schritt in der Aneignung des „Gestalterprinzips“ gegangen.

„Herr, gib mir die Kraft, die Dinge zu ändern, die ich ändern kann, die Gelassenheit, das Unabänderliche zu ertragen, und die Weisheit, zwischen diesen beiden Dingen die rechte Unterscheidung zu treffen.“ Die Entscheidung, sich über den (unversöhnlichen) Nachbarn einfach nicht mehr zu ärgern, ist eine selbstbestimmte. Und Sie wird Ihnen viel Stress und schlechte Laune ersparen!

2. Leben Sie in der Gegenwart!

Die meisten Menschen machen den Fehler, dass sie viel zu lange in den Rückspiegel blicken: „Was habe ich gedacht, was habe ich gemacht, was haben die anderen darüber gedacht?“ Gewiss, man kann und soll aus Fehlern lernen, Erkenntnisse sammeln, Erlebtes verarbeiten. Aber nehmen Sie die Vergangenheit nicht zu wichtig, grübeln Sie nicht über Dinge, die nicht mehr zu ändern sind.

Und auch die Zukunft ist für die meisten Menschen wichtiger als der Augenblick. Bei manchen ist der Hintergrund die Angst: Weil das Morgen unbestimmt ist, weil man altert, den Job, den Partner verlieren kann. Bei anderen ist es Hoffnung: Weil morgen alles viel besser sein könnte als heute.

In beiden Fällen blockieren Sie die Gegenwart, den Augenblick – und verfangen sich im Opferprinzip. Der Dalai Lama sagte einmal: „Wenn Sie Ihre Vergangenheit kennen wollen, dann schauen Sie auf Ihre aktuelle Situation. Wenn Sie Ihre Zukunft kennen wollen, schauen Sie sich Ihre jetzigen Taten an.“ Der Augenblick ist der Schlüssel: Er wird zur Vergangenheit und lenkt die Zukunft. Gestalten Sie ihn aktiv!

3. Kontrollieren Sie Ihre Zeit – indem Sie Prioritäten setzen

Konkreten Spielraum als Gestalter haben Sie auch dort, wo es um Ihr Arbeitsverhalten geht. Machen Sie sich die Grundlagen der Selbstorganisation zu Eigen, um Ihr Arbeitsverhalten Schritt für Schritt gesünder und effizienter zu gestalten; beispielsweise mit Blick auf die Prioritätensetzung.

Denn: Je voller unser Arbeitsalltag ist und je dichter Termin auf Termin folgt, umso mehr tendieren wir dazu, Aufgaben nach Dringlichkeit und nicht nach Wichtigkeit in Angriff zu nehmen. Damit geben wir allerdings Kontrolle ab, weil das „Dringende“ fast immer fremdbestimmt ist: Ein anderer hat entschieden, dass er etwas von Ihnen braucht, und zwar am besten schon vorgestern. Bisweilen sind wir auch selbst schuld, wenn wir nämlich wichtige Aufgaben so lange aufschieben, bis sie dringlich geworden sind.

So oder so: Wir fühlen uns fremdbestimmt, wenn wir Aufgaben nicht nach selbst gesetzten Prioritäten, sondern „gegen die Uhr“ erledigen müssen. Machen Sie sich diesen Zusammenhang klar, und wehren Sie sich gegen die Vereinnahmung des Dringlichen.